Cushman & Wakefield: "Es un buen momento para maximizar el valor"

¿Qué tendencias veis en inversión hotelera a nivel global y en España?

Sí, yo creo que ha habido como una primera ola justo poscovid, en la que las inversiones eran mucho más activo por activo, veíamos más la compra de un hotel aquí y otro hotel allí y menos paquetes y ahora lo que hemos visto sobre todo en este año 2023 es la venta y transacción de grupos, de grupos de hoteles o de paquetes de 10 o 15 hoteles y en España, por ejemplo, la gran transición ha sido la de Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) de los 17 hoteles de Tryp, más los cuatro que compró a Meliá. Esto demuestra un poco que quizá este año lleguemos al nivel de transacción como se ha hecho en los años anteriores, pero no hemos llegado al número de tantas transacciones, es decir, hay menos transacciones, pero más voluminosas, y esto se está viendo a nivel global. Y en España también, con este caso, y estaba el de Petit Palace, que no ha salido la luz si se ha cerrado o no, y que también un paquete importante, que es más una gestora, una opco, con más de 30 hoteles en contratos de alquiler, una operación también grande, de unos 200 millones.

¿Esta misma tendencia, de paquetes de mayor volumen, creéis que se va a seguir produciendo en 2024?

Sí, yo creo que sí, que también va a haber más concentración tanto en marcas como en propietarios. Los propietarios siempre prefieren comprar un paquete grande que activos sueltos, y la oportunidad de que haya activos en el mercado es porque es un buen momento para maximizar el valor, o sea que ahora es cuando realmente te pagan una suma importante por tus activos porque hay mucha demanda. Recientemente, hemos visto la venta de los dos hoteles de Gallery de Barcelona, que los ha comprado Meridia. Bueno, pues los ha comprado un precio de mercado, que es el que se paga ahora en Barcelona y en Málaga, que son ciudades superatractivas.

Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality. Fuente: Cushman & Wakefield.

En este caso hablamos de hoteles urbanos, ¿en general, en qué tipo de activo se está concentrando más la inversión?

Hablaría de todo porque es interesante ver como los inversores recientemente, o sea, desde la pandemia, han, entre comillas, descubierto el vacacional. Antes ellos para ellos una inversión en España solo podía ser para Madrid, Sevilla, Valencia, Málaga o San Sebastián, Bilbao… y ahora han entendido que hay unos hoteles vacacionales que funcionan todo el año, que tienen unos ebitda muy interesantes y que dan una buena rentabilidad también, con lo cual la operación de Marina D’Or, por ejemplo, también es una demostración de que el vacacional interesa y que sí es una operación que, si es una operación que se puede realizar a un precio razonable, invertir dinero dentro, reposicionar y volver a sacar en el mercado, pues los inversores lo miran con muy buenos ojos.

Protagonismo de fondos soberanos y family office

Estos buenos precios que se están pagando, ¿pueden ralentizar las operaciones?

Para el inversor en general y el inversor tradicional, sí, pero también es cierto que hay inversores para los que el precio no es un obstáculo. Y hay que buscar ejemplos concretos. El Mandarin de Barcelona a 220 millones para alrededor de 125 habitaciones es un precio que nunca se ha pagado en la ciudad de Barcelona. Es un precio muy, muy alto, por habitación. ¿Quién lo compra? Un fondo soberano o un family sobre todo más árabes o de Oriente Medio, que tiene una capacidad económica importante para comprar trofeos, que no le importa tanto la rentabilidad como puede ser una socimi o como puede ser un fondo europeo de una compañía de seguros, sino que lo que buscan es el valor de un activo emblemático en una ciudad emblemática en una ubicación triple A y esto para ellos es suficiente seguridad para que este activo dentro de 30 a 40 años valga a más de lo que ellos pagaron.

Este tipo de inversores son de los más relevantes ahora mismo en España, ¿verdad?

Sí, estos o si luego se juntan, por ejemplo, varias family. De family office últimamente estamos viendo más de Latinoamérica, que juntos pueden hacer un club deal y compran un hotel más emblemático. Esto puede pasar, lo hemos visto en Villa Magna lo hemos visto en el Bless, y en el Sofía en Barcelona.

Hará un año, hablando con Albert Grau, su socio codirector en Cushman & Wakefild, comentab la solidez del atractivo de España para la inversión. ¿Sigue siendo así a de finales de 2023?

Sigue siendo así. Hemos visto que había atractivo pero antes de verano, con la subida aquello era una montaña rusa en los tipos de interés. Y los inversores decían, me gusta este o aquel pero voy a hacer wait and see, me voy a esperar hasta el momento que vea que podemos avanzar. Y ahora, aunque sí, seguimos teniendo algún sustillo en cuanto a los tipos, ya el inversor está viendo que ya no van a subir demasiado más, ahora están más o menos estabilizados. Sabemos “de cuánto tenemos que morir”, sabemos que es un 4,5, un 4,25 o un 4,75 y ya puedo hacer afilar mi lápiz con esos números.

"Los inversores siguen apostando por España, ahora van a trabajar sobre estos números más estabilizados y se han reactivado bastantes operaciones que estaban un poco congeladas, en esa situación de wait and see"

Barcelona vs Madrid

En el caso de la tradicional rivalidad entre Madrid y Barcelona, ¿sigue habiendo tanta diferencia de comportamiento en la inversión entre una y otra?

Es así, al final Barcelona es una ciudad afectada por una moratoria, con lo cual, lo poco que hay es super atractivo, siempre y cuando haya un propietario que quiera vender. Y como no hay propietarios que estén afectados por la situación de crisis, por mil razones, porque tienen que devolver hipotecas o tienen deudas, que no es así, porque la situación operativa les está yendo muy bien, pues si quieres comprar mi hotel, “insúltame” con un precio. Eso es lo que ha pasado con el Mandarin en Barcelona o con el Gallery. En cambio, en Madrid sigue habiendo precios muy altos, pero tienes mucha más oferta, sobre todo transformación, de transformación de edificio de oficinas en hotel, la normativa es mucho más laxa, mucho más abierta que en Barcelona.

El grupo inversor saudí Olayan pagó más de 200 M€ por el Mandarin Oriental Barcelona. Fuente: Mandarin Oriental.

¿Y otros destinos que estén ahora mismo destacando?

Málaga sigue siendo un destino superinteresante, y en las islas también se busca algún producto que necesite reconversión, sea Baleares, Mallorca principalmente o Ibiza, o destinos como Costa del Sol o Canarias también en vacacional. En urbano, aparte de las clásicas Barcelona y Madrid, Sevilla, San Sebastián, Bilbao, que son ciudades interesantes, Cádiz…

¿En qué estaría basado el atractivo de estos destinos más secundarios en este momento?

Son destinos que, igual que el inversor ha descubierto que el vacacional puede funcionar doce meses, también estos destinos urbanos son destinos bleisure, qué quiere decir que cuando no me funciona el segmento corporativo porque es julio y agosto tengo un turismo que funciona muy bien. Cuando no me viene el cliente de empresa el jueves, viernes, sábado o domingo, tengo el segmento ocio que me llegan los hoteles, porque en Málaga hay playa, porque hay conciertos, porque en Sevilla hay muchas actividades. Siempre tienes esto aparte del corporativo, y estas ciudades lo están haciendo muy bien en este sentido.

Inversión en fórmulas mixtas

Aparte de esto, hay otra vertiente para la ampliación de la inversión que es las fórmulas mixtas de alojamiento. En este sector se quejan de que la legislación es un freno a la entrada de inversores…

Exacto, es una pena que nos estamos encontrando que la normativa va detrás de la inversión, demuestra que la política es muy lenta. En un Barcelona poder aportar nuevas modelos de negocio con licencia turística o sin ella, está cerrado. Aquí no se puede y, si queremos hacerlo, la normativa local tiene que adaptarse, pero bueno, están en ello las administraciones públicas.

De facilitarlo la legislación, sería un segmento muy interesante para la inversión…

Totalmente, creo que hay mucho futuro ahí, siempre y cuando la administración pública nos acompañe. Pero hay que adaptarse a lo que las nuevas demandas están pidiendo. No es lo mismo tú viajando un día por negocio, que tú viajando con un amigo, viajando con niños, viajando en familia, y para esto se tienen que adaptar los productos y las ciudades.

¿Considera que hay alguna razón para que el sector hotelero tradicional se preocupe porque la inversión se va a mover hacia este tipo de fórmulas en el futuro?

No, yo creo que hay mercado para todos. Y estamos viendo hoteleros tradicionales que ya empiezan a pensar en otros modelos de negocio. Hace ocho o diez años empezaron los hoteleros a tener apartamentos turísticos. Normal, hay una demanda existente, hay que cubrir esta demanda, el hotelero tiene el conocimiento y tiene las herramientas para hacerlo… Pues no tiene que nacer hotelero y morir hotelero, o sea, puede ser hotelero y tener apartamentos, puedes tener coliving, puedes tener coworking con alojamiento, puedes tener multitud de productos.

Y en cuanto a la diversificación entendida como aquella que no esté tanto en el ladrillo, ¿tiene especial potencial ahora la compra de una opco?

Menos, porque el inversor tradicional sigue buscando piedra, pero sí lo hay. Vimos hace un año y medio el movimiento de la venta de Room Mate, en concurso acreedores pero que al final era una gestora, y tenemos la de Petit Palace pendiente de confirmar. Hay menos compradores de opco, pero también son opciones interesantes. Creo que la tendencia la marca la demanda, lo que tu cliente te pide es donde tú tienes que invertir y crecer. Si eres un operador hotelero tradicional y te viene una propuesta de poder ampliar tu negocio haciendo cosas diferentes, pues hay que ser de mente abierta e intentar crecer en este sentido también, es muy complementario.